Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”.

Theo đó, di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

Lưu ý: Di chúc miệng chỉ được lập trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản; sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Theo những quy định trên, người sử dụng đất có quyền để lại quyền sử dụng đất của mình theo di chúc, theo pháp luật. Tuy nhiên cần lưu ý, không phải trường hợp nào cũng có quyền lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc có chứng thực (vì Luật Đất đai có quy định riêng).

1. Hướng dẫn lập di chúc khi không có Giấy chứng nhận

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 còn quy định:

“c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Như vậy, nếu bạn đọc chỉ biết các quy định trên thì sẽ hiểu “muốn thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất thì thửa đất đó phải có Giấy chứng nhận”. Tuy nhiên, Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức di chúc bằng văn bản bao gồm 04 loại:

– Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.

– Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.

– Di chúc bằng văn bản có công chứng.

– Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Tóm lại, chỉ khi lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc có chứng thực mới phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng). Hay nói cách khác, nếu không có Giấy chứng nhận thì sẽ bị từ chối yêu cầu công chứng hoặc chứng thực, trừ 02 trường hợp; người sử dụng đất vẫn có quyền lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng hoặc di chúc bằng văn bản có người làm chứng, cụ thể:

* Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng

Căn cứ Điều 633 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản không có người làm chứng được thực hiện như sau:

– Người lập di chúc phải tự viết và ký vào bản di chúc.

– Việc lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng phải tuân theo quy định tại Điều 631 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

+ Di chúc gồm các nội dung chủ yếu sau:

. Ngày, tháng, năm lập di chúc.

. Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc.

. Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản.

. Di sản để lại và nơi có di sản.

Ngoài các nội dung trên, di chúc có thể có các nội dung khác.

+ Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa, sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa.

* Di chúc bằng văn bản có người làm chứng

Căn cứ Điều 634 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản có người làm chứng được thực hiện như sau:

Trường hợp người lập di chúc không tự mình viết bản di chúc thì có thể tự mình đánh máy hoặc nhờ người khác viết hoặc đánh máy bản di chúc, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc.

Việc lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng phải tuân theo quy định tại Điều 631 (như di chúc không có người làm chứng) và Điều 632 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

Mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau:

– Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc.

– Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc.

– Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.

2. Quyền thừa kế khi đất không có Giấy chứng nhận

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Như vậy, điều kiện có Giấy chứng nhận chỉ áp dụng khi người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế. Hay nói cách khác, quy định trên chỉ áp dụng khi người sử dụng đất còn sống, thể hiện quyền của mình bằng di chúc; khi người đó chết thì không được xem là thực hiện quyền thừa kế vì không thể hiện ý chí của mình trước khi chết.

Theo Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015, thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.

Khi chia thừa kế phải xác định đối tượng được hưởng di sản (xác định người thừa kế) bằng cách xác định người thuộc diện và hàng thừa kế.

* Diện thừa kế

Diện thừa kế là người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi và ngược lại) với người chết.

Theo đó, không phải ai thuộc diện thừa kế cũng được hưởng di sản vì phụ thuộc vào hàng thừa kế.

* Hàng thừa kế

Căn cứ khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

– Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

– Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại.

– Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Kết luận: Trên đây là hướng dẫn thực hiện quyền thừa kế nhà đất khi không có Sổ đỏ. Theo đó, khi đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế của mình bằng cách: Lập di chúc không có người làm chứng hoặc có người làm chứng. Nếu không thực hiện quyền của mình thì khi chết vẫn chia thừa kế theo pháp luật.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng: Nhà đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì khi chia thừa kế có thể sẽ gặp một số vướng mắc tùy vào từng trường hợp cụ thể.