* Mua đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện chuyển nhượng đất thế chấp

* Điều kiện chung

– Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

(2) Đất không có tranh chấp;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất (đất còn thời hạn đối với loại đất có thời hạn).

– Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thông thường khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng không cần đáp ứng điều kiện gì, ngoài việc có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi). Theo đó, trên thực tế người nhận chuyển nhượng đều đáp ứng được điều kiện này.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp người nhận chuyển nhượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013 (phổ biến nhất là không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp).

* Điều kiện riêng

Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Trên thực tế nếu bên nhận thế chấp là ngân hàng thì rất ít khi đơn vị này đồng ý cho chuyển nhượng. Riêng trường hợp người nhận thế chấp là cá nhân thì dễ thỏa thuận hơn.

Nếu người nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng thì bản chất người nhận chuyển nhượng “thế chỗ” bên thế chấp.

Tóm lại, điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp ngoài việc đáp ứng điều kiện như trường hợp thông thường phải có thêm điều kiện là được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng.

Tuy nhiên, ngay cả trường hợp bên nhận thế chấp không đồng ý thì vẫn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách an toàn.

2 cách mua đất đang thế chấp an toàn

Cách 1: Mua đất khi bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng.

Như đã phân tích ở trên, chỉ cần bên nhận thế chấp (có thể là ngân hàng hoặc là cá nhân nhận thế chấp) đồng ý cho chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng có thể toàn hoàn yên tâm khi chuyển nhượng.

Nếu bên nhận thế chấp đồng ý thì thủ tục chuyển nhượng được thực hiện theo đúng quy định, gồm:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Bước 2: Khai thuế, phí chuyển nhượng

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai (đăng ký sang tên)

Lưu ý: Bước 2 và 3 thực hiện cùng nhau, cùng thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng.

Cách 2: Đặt cọc cao để giải chấp

(mặc dù trong hợp đồng thế chấp có thể không có điều khoản đồng ý cho chuyển nhượng nhưng trên thực tế bên thế chấp có thể trả trước để rút Sổ đỏ, Sổ hồng).

Thông thường người thế chấp muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp khi họ thật sự cần tiền nên đất có ưu điểm là giá rẻ, nhưng thủ tục pháp lý có thể phức tạp hơn.

Tuy nhiên, các bên vẫn thực hiện được nếu nắm rõ các quy định dưới đây

Bước 1: Đặt cọc

Bên đặt cọc (người dự định mua) đặt cọc cho bên thế chấp với số tiền bằng số tiền mà người có đất còn nợ.

Lưu ý: Ngay cả trong cách 1 vẫn nên đặt cọc cao để bảo đảm người có đất phải bán đất cho mình.

Mức đặt cọc cao xuất phát từ những lý do sau:

(1) Có đủ tiền để giải chấp (đủ tiền rút Sổ đỏ về)

Người muốn chuyển nhượng đất đang thế chấp chủ yếu là người rất cần tiền, sẵn sàng chuyển nhượng với giá rẻ hơn giá thị trường. Tuy nhiên, họ là người không có đủ tiền, thậm chí là không có tiền để trả cho bên nhận thế chấp.

Do vậy, cần thiết phải đặt cọc bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ để có đủ điều kiện giải chấp.

(2) Đặt cọc cao đồng nghĩa với mức phạt cọc cao nên bên nhận đặt cọc ít có khả năng không bán hoặc bán cho người khác.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tóm lại, khi đặt cọc cao (bằng với số tiền bên thế chấp đang nợ ngân hàng) thì sẽ có đủ tiền để trả nợ và tiến hành giải chấp. Đồng thời, đặt cọc cao là biện pháp bảo đảm bên nhận đặt cọc phải chuyển nhượng cho mình.

Bước 2: Trả nợ, rút Sổ đỏ và giải chấp (xóa đăng ký thế chấp)

Tại bước này người mua nên đi cùng người thế chấp để thực hiện các thủ tục trả nợ, rút Sổ đỏ, Sổ hồng và tiến hành xóa đăng ký thế chấp (giải chấp).

Sau khi tiến hành xóa đăng ký thế chấp thì các bên thực hiện chuyển nhượng như trường hợp thông thường, cụ thể:

Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước 4: Khai thuế, phí chuyển nhượng

Bước 5: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)

Trên đây là những cách mua đất đang thế chấp an toàn mà người dân nên biết và điểm mấu chốt của những cách trên là đặt cọc cao