1. Thuế thu nhập cá nhân

1.1. Miễn thuế thu nhập cá nhân

Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định các khoản sau được miễn thuế thu nhập cá nhân:

“…

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”.

Như vậy, có thể thấy hầu hết các trường hợp thừa kế nhà đất đều được miễn thuế thu nhập cá nhân (thực tế dù thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật thì vẫn thuộc những mối quan hệ trên, chỉ có một số ít trường hợp lập di chúc cho người ngoài hưởng thừa kế).

1.2. Không được miễn thuế thu nhập cá nhân

Nếu thuộc trường hợp không được miễn thuế thu nhập cá nhân thì mức thuế phải nộp khá cao, cụ thể là 10%.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x Thu nhập tính thuế (giá trị bất động sản)

Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định như sau:

(1) Bất động sản là quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.

(2) Bất động sản là nhà và công trình kiến trúc trên đất thì giá trị bất động sản được xác định căn cứ vào quy định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về phân loại giá trị nhà; quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ban hành; giá trị còn lại của nhà, công trình kiến trúc tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Nếu không xác định được theo quy định (1) và (2) thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Lưu ý: Thu nhập tính thuế từ nhận thừa kế là phần giá trị tài sản nhận thừa kế vượt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận

Ví dụ: A nhận thừa kế một thửa đất 100m2, giá 01m2 đất trong Bảng giá đất là 10 triệu đồng.

Thu nhập tính thuế là 990 triệu đồng (100m2 x 10 triệu đồng = 01 tỷ đồng. Tuy nhiên, thu nhập tính thuế là phần vượt quá 10 triệu đồng, cụ thể là 990 triệu đồng).

Thuế thu nhập cá nhân A phải nộp = 990 triệu đồng x 10% = 99 triệu đồng 

2. Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)

2.1. Được miễn lệ phí trước bạ

Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định những trường hợp sau đây được miễn lệ phí trước bạ:

“…

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.

Tương tự như thuế thu nhập cá nhân thì hầu hết các trường hợp thừa kế trên thực tế được miễn lệ phí trước bạ.

2.2. Không được miễn lệ phí trước bạ

Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định mức lệ phí trước bạ phải nộp khi thừa kế nhà đất được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ là giá đất trong Bảng giá đất, giá 01m2 nhà ở tính lệ phí trước bạ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Cụ thể:

– Đối với di sản là quyền sử dụng đất:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận thừa kế)

– Đối với di sản là nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

3. Phí thẩm định hồ sơ

Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký biến động đối với trường hợp thừa thừa kế do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành là khác nhau.

Người dân cũng cần lưu ý rằng không phải tỉnh, thành nào cũng thu khoản phí này.

4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Khoản lệ phí này chỉ phải nộp khi người thừa kế đề nghị cấp và được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng mới (nếu không tích vào ô có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận mới thì thông tin thừa kế sẽ được ghi tại trang 4 của Sổ đỏ, Sổ hồng).

Cũng tương tự như phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp bìa mới do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quyết định mức thu. Mặc dù vậy, các tỉnh, thành đều thu dưới 100.000 đồng.

Trên đây là quy định trả lời cho vướng mắc: Thừa kế nhà đất phải nộp những khoản tiền gì? Về mặt lý thuyết người nhận thừa kế nhà đất có thể phải nộp 04 khoản thuế, phí, lệ phí như trên nhưng trên thực tế hầu hết là được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Do đó, nếu không đề nghị cấp bìa sổ mới thì số tiền phải nộp là rất ít, thậm chí không mất tiền.