* Bán đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Pháp luật không cấm ghi giá bán đất thấp hơn giá nhà nước?

Pháp luật thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ có quy định các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá thấp hơn giá nhà nước (thấp hơn giá để tính thuế, lệ phí trước bạ).

Theo đó, giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân và giá tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chia thành 03 trường hợp:

Trường hợp 1: Giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (giá nhà nước) thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá trong hợp đồng.

Trường hợp 2: Giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng bằng với giá nhà nước thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá trong hợp đồng hoặc giá trong bảng giá đất.

Trường hợp 3: Giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà nước thì giá để tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo giá nhà nước (giá đất trong bảng giá đất).

Điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định giá tính lệ phí trước bạ trong trường hợp này như sau:

“Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.”.

Bên cạnh đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự nên các bên có quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng (pháp luật không cấm).

2. Không cấm “ghi” giá thấp hơn vì sao vẫn xử lý Tội trốn thuế?

Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau, cụ thể:

– Các bên chuyển nhượng được quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng và giá chuyển nhượng có thể thấp hơn giá nhà nước.

– Pháp luật cấm trường hợp các bên chuyển nhượng thỏa thuận theo giá thị trường (cao hơn giá nhà nước) nhưng trong giá được ghi trong hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực thấp hơn giá nhà nước nhằm mục đích trốn thuế. Đây là trường hợp ghi “hai giá”.

Trước tình trạng chuyển nhượng bất động sản “hai giá” nhằm mục đích trốn thuế xảy ra rất phổ biến tại các địa phương, Bộ Tài chính đã ban hành một số công văn chỉ đạo nhằm chống thất thu thuế như Công văn 14257/BTC-VP ngày 15/12/2022, Công văn 438/BTC-VP ngày 12/01/2022.

Tóm lại, tùy vào tính chất và mức độ vi phạm của hành vi chuyển nhượng bất động sản “hai giá” mà bị phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội trốn thuế theo quy định Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017.

3. Vì sao không cấm ghi giá thấp hơn giá nhà nước để chống thất thu thuế?

Thuế và các khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước do cơ quan thuế quản lý như lệ phí trước bạ,… là những khoản thu chủ yếu của ngân sách nhà nước. Do đó, việc quản lý chặt chẽ để chống thất thu là điều hết sức cần thiết.

Tuy nhiên, pháp luật không thể cấm “ghi” giá thấp hơn giá nhà nước để chống thất thu thuế nếu giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà nước là do các bên thỏa thuận (chỉ ghi “một giá”).

Việc không cấm chuyển nhượng với giá thấp hơn giá nhà nước là điều rất dễ hiểu vì: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự, trong đó các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng.

Nói cách khác, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao nhiêu do các bên thỏa thuận (thậm chí về mặt pháp lý các bên có quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.000 đồng).

Do đó, một mặt pháp luật vẫn quy định các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng. Mặt khác, phải quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng ghi “hai giá” để chống thất thu thuế, lệ phí.

4. Mức thuế, lệ phí khi giá bán thấp hơn giá nhà nước

* Thuế thu nhập cá nhân

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó:

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá đất bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

* Lệ phí trước bạ

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính theo công thức như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Cũng tương tự như thuế thu nhập cá nhân, nếu giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà nước quy định thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất trong bảng giá đất.

Theo đó, lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)

Trên đây là quy định giải thích vì sao pháp luật không cấm ghi giá bán đất thấp hơn giá nhà nước để chống thất thu thuế. Theo đó, pháp luật chỉ cấm các bên ghi “hai giá” để giảm thuế, trốn thuế.

Hiện nay, Bộ Tài chính chỉ đạo các Cục Thuế, Chi cục Thuế quản lý chặt chẽ hơn nữa việc chuyển nhượng bất động sản “hai giá” nhằm chống thất thu thuế. Do vậy, các bên chuyển nhượng không nên lập hai hợp đồng với hai giá khác nhau, vì có thể bị phát hiện và xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu về Tội trốn thuế.